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Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an ?
Die Registersteuern und weitere Gebühren treibt der Notar im Namen der begünstigten Gebietskörperschaften und Behörden ein.
Für gebrauchte Wohnimmobilien gilt ein ermäßigter Steuersatz wenn sie :
· zu Wohnzwecken bestimmt und
· älter als 5 Jahre sind und
· ein Grundstück von weniger als 2500 m² haben.
Diese ermäßigten Registersteuern (Frais de Notaire) belaufen sich auf cc 7 %.
Wenn Sie fremdfinanzieren und Ihren Kredit mit dem französischen Objekt absichern, entstehen Eintragungs- und Hypothekenbestellungsgebühren, die von Art und Höhe des Kredits abhängen. Rechnen Sie mit 1 % bis 1,5 % der Beleihungshöhe zusätzlich
Welche Aufgabe hat der Immobilienprofi in Frankreich ?
Immobiliengeschäfte verlaufen in Frankreich in einem engen gesetzlichen Rahmen. Der Käuferschutz hat Priorität.
Notare sind vom Finanzministerium eingesetzte officiers, öffentliche Amtspersonen.
Makler unterliegen strengen Auflagen und arbeiten durch staatlicher Zulassung ; die “carte professionnelle” weist sie als solche aus.
Ausgangspunkt für jede Transaktion ist der Vorvertrag.
Der Notar haftet dafür, Objekte frei von Hypothekenbelastungen zu übertragen. Er garantiert die Eigentumsverhältnisse. Er bringt öffentliche Baumaßnahmen in Erfahrung, die das Grundstück berühren. Vorkaufsberechtigte wie Gemeinde oder Pächter müssen ihm den Verzicht auf ihr Recht bestätigen.
Die Grundsteuer (impôt foncier) wird zeitanteilig (pro rata temporis) mit dem Voreigentümer verrechnet, die Wohnsteuer (taxe d’habitation) entrichtet derjenige, der am 1. Januar im Haus lebte.
Überweisungen des Kaufpreises erfolgen immer auf das Konto des federführenden Notars ; Schecks müssen immer von einer Bank, auf den Notar und in Euro ausgestellt sein.
Ein Vergleich der Konditionen für die Geldtransfers lohnt sich. Die Kriterien Umtauschkurs, Überweisungsgebühren und Überweisungsdauer sind zu prüfen.
Notare sind vom französischen Finanzministerium als Beurkundsbeamte eingesetzt, die privaten Rechtsanwälte erfüllen diese Funktion in Frankreich nicht. Als Käufer müssen Sie den Notar zwingenderweise für die Erstellung des öffentlichen Kaufvertrages und für die Hypothekenbestellung hinzuziehen.
Der Notar ist Ihnen aber auch zu gutem Rat verpflichtet. Er prüft die Angaben der Parteien. Hypothekenbelastungen hat er aufzulösen. Er hat Sie über die Probleme aufzuklären, die etwaige Dienstbarkeiten aufwerfen.
Schließlich publiziert er den Eigentumsübergang, indem er die Akte im Hypothekenregister hinterlegt oder durch amtliche Eintragung im Grundbuch (Elsaß-Lothringen) offenkundig macht. Nun sind Sie gegenüber Ansprüche Dritter geschützt. Die Publikation hat allerdings nur deklaratorische und nicht konstitutive Wirkung – der Vertrag wird schon zum Zeitpunkt des Vorvertrages bindend, sofern keine auflösenden Bedingungen vereinbart wurden, die noch nicht geklärt sind.
Der Notar beurkundet und garantiert somit einen einwandfreien Eigentumsübergang. Die Besitzurkunde (acte de propriété) erhalten Sie erst in einigen Monaten, nachdem sie vom Hypothekenregister zurück und wieder beim Notar eintrifft. Sofort nach der Akte können Sie immerhin eine attestation de propriété verlangen, die Ihnen einige Geschäfte erleichtert, wie die Kontoeröffnung.
Gibt es eine Katasterregistrierung ?
Der Notar publiziert den Eigentumsübergang, indem er die Akte im Hypothekenregister hinterlegt, oder durch amtliche Eintragung im Grundbuch (Elsaß-Lothringen) offenkundig macht. Nun ist der Käufer gegenüber Ansprüche Dritter geschützt.
Die Publikation hat allerdings nur deklaratorische und nicht konstitutive Wirkung – der Vertrag wird schon zum Zeitpunkt des Vorvertrages bindend, sofern keine auflösenden Bedingungen vereinbart wurden, die noch nicht geklärt wären.
Wie hoch sind die Folgekosten ?
Mit welchen monatlichen Folgekosten (Unterhalts- und Nebenkosten) müssen wir rechnen?
Zu den laufenden Steuern: Die Vorjahresbescheide sollten unbedingt eingesehen werden. Die Grundsteuer (impôt foncier) wird zeitanteilig (pro rata temporis) mit dem Voreigentümer verrechnet, die Wohnsteuer (taxe d’habitation) entrichtet derjenige, der am 1. Januar im Haus lebte.
Die Grundsteuer steigt derzeit mancherorts, weil in etlichen Gemeinden die Müllabfuhr kostenaufwendig modernisisert und dieser Posten mit der Grundsteuer erhoben wird.
Worauf müssen wir beim Vertrag achten ?
Das muß alles rein in den Vorvertrag :
· Die Beschreibung des Objektes : Seine genaue Anschrift mit Flurnamen (lieudit) und den Katasternummern (numéros de cadastre).
· Der Flächeninhalt des Grundstücks, ersichtlich im Katasterauszug (extrait de cadastre), wobei es sich bei diesen Zahlen um Unterlagen der Steuerbehörde handelt, die nicht zwingend exakt sind.
· Bei Wohnungs-Verkäufen nach Quadratmeter (€ 1 800 / m²) : die exakte Grundfläche.
· Seit Juni 1997 für Wohnungen, die sich in Miteigentümergesellschaften befinden: die private Wohnfläche (surface privative), definiert als: Grundfläche minus Mauern, Treppen, Verschalungen, Speicher, Keller, Terrasse, Balkon, allen Räumen unter 1,80 m Höhe.
· Die Termitenunbedenklichkeitserklärung für betroffene Gebieten.
· Die Beschreibung der Nebengebäude und der wichtigsten Räume im Haupthaus.
· Die bewertete Liste der mobilen Gegenstände.
· Die Baugarantien und Mängelhaftungen der Baufirmen für jüngere und neu Gebäude.
· Eine Frist für die Durchführung der notariellen Akte, üblicherweise zwei bis drei Monate nach Unterzeichnung des Vorvertrages.
· Nutznießungsantritt oder Einzugstermin (wichtig für die Bemessung der laufenden Steuern).
Zwei gesundheitspolitische Maßnahmen (Loi CARREZ) sind seit Juni 2001 beziehungsweise September 2002 relevant :
· Erlass zum Kampf gegen den Saturnismus (Bleivergiftung): Er betrifft Gebäude, die vor 1948 errichtet wurden und die in einem gefährdeten Gebiet liegen, was die jeweilige Präfektur definiert. Zur notariellen Akte muss dann eine höchstens zwölf Monate alte Expertise vorgelegt werden, welche den Bleigehalt gefährdeter Gebäudeteile und den Grad des Verfalls dieser Elemente anzeigt. Falls beispielsweise Wandfarben Blei enthalten und sich außerdem vom Untergrund lösen, so dass gefährliche Partikel eingeatmet werden können, besteht Meldepflicht bei der Präfektur. Diese kann den Eigentümer zu Entsorgungsarbeiten zwingen.
· Asbest-Erlass vom 3. Mai 2002 : Für Gebäude, für welche eine Baugenehmigung vor dem 1.Juli 1997 erteilt wurde, muss der Eigentümer seit dem 1.September 2002 eine Asbestexpertise bereits zum Vorvertrag vorlegen. Im Gegensatz zur Verordnung gegen den Saturnismus kann der Verkäufer jedoch nicht zu Entsorgungsmaßnahmen gezwungen werden. Die Vorlage der Expertise dient also allein der Information. Die Entsorgung erfolgt über die Gemeinden oder Spezialunternehmen.
Die Besteuerung der Einkünfte auf Immobilieninvestitionen
Sich in dem französischen Steuerrecht zurechtzufinden, ist für ausländische Investoren nicht immer leicht. Hier einige Punkte, die man wissen sollte:
Wie finanzieren wir den Kauf in Frankreich ?
Für eine Finanzierung durch französische Banken hat der französische Verbraucherschutz die Schutzformel TEG, taux effectif global, eingeführt. Das ist der ehrlichste aller Zinssätze. In diesen effektiven Jahreszins fließen alle anfallenden Kosten des Kredits ein, dies sind:
· Bearbeitungsgebühren
· Provisionskosten
· Kreditzinsen
· Beiträge an die obligatorische Lebensversicherung oder Restschuldversicherung.
Nur wenn die Immobilie in Frankreich liegt und Sie in Frankreich wohnen, wird der TEG berechnet. Erscheint ein deutscher Darlehensgeber, der Ihre Ferienwohnung finanziert, muß er den TEG nicht angeben.
Vorverträge unter der Bedingung der Kreditgewährung enthalten eine Frist, während der Sie den Kredit anfragen müssen.
Darlehen und Baudarlehen deutscher und französischer Kreditinstitute kommen in Frage. Die französischen Institute bieten attraktive Konditionen. Die Grenznahen unter den deutschen Banken und Sparkassen besitzen einen Kompetenzvorsprung.
Als Sicherheiten kommen das Objekt in Frankreich, ein Grundpfandrecht auf deutsche Objekte oder eine Bankbürgschaft in Frage. Die Beleihung geht selten über 70 % des Kaufpreises.
Selbst wenn Sie kein Darlehen brauchen, um Ihren Immobilienkauf zu finanzieren, ist es vielleicht trotzdem vorteilhafter ein Darlehen in Anspruch zu nehmen.
Erstens: Ein Darlehen erlaubt Ihnen Ihre Zinsen von Ihren Mieteinkünften abzusetzen. Zweitens: Im Falle eines Grundbesitzdefizits könnte dieser von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden.
Im Moment existieren zwei verschiedene Darlehensarten :
• Kredit mit Kapitalrückzahlung: Ein langjähriger Kredit mit fester oder variabler Zinsrate. Dieser Kredit wird durch eine Hypothek oder durch eine andere Garantie abgesichert. Je weiter die Rückzahlung des Kredites fortschreitet, um so geringer werden die absetzbaren Zinsen.
• Der ‘Kredit in fine’: Ein Kredit, bei dem Sie die volle ausgeliehene Kapitalsumme am Ende der Laufzeit zurückzahlen. Zinszahlungen und Kapitalrückzahlung sind getrennt. Eine Lebensversicherung kann parallel zum Kredit unterzeichnet werden, um das Kapital für die Darlehensrückzahlung zu bilden. Ein ‘Kredit In Fine’ kann vorteilhafter sein, als ein Kredit mit Kapitalrückzahlung, weil er eine gleichmäßige Absetzung der Darlehenszinsen während der ganzen Kreditlaufzeit erlaubt.
Leer-Vermietung
Entweder wird die Miete direkt an den Eigentümer oder an eine andere Person des Steuerhaushaltes gezahlt. Sei es, dass Sie eine registrierte Vermietungsgesellschaft haben, als Mitbesitzer oder SCI (Zivilimmobiliengesellschaft) bezw. SCPI (Immobilienanlagengesellschaft) handeln, sind die Mieteinkünfte steuerpflichtig. Eines von den beiden Besteuerungssystemen wird in den folgenden Fällen angewandt:
• Wenn Ihr jährliches Mieteinkommen mehr als 15.000 € beträgt, wird das direkte Besteuerungssystem angewandt.
• Wenn Sie weniger als 15.000 € im Jahr einnehmen, treten Sie in das Rahmensystem ‘micro foncier’ ein und haben somit die Möglichkeit eine Pauschalabschreibung von 40 % zu erzielen.
Möblierte Vermietung
Alle Mieteinnahmen von möblierten Objekten werden als industrielle und kommerzielle Gewinne (‘BIC’) betrachtet und somit steuerpflichtig. Wenn Sie dennoch nicht als im Handelsregister geführte Vermietungsgesellschaft auftreten, können andere Steuern auf Sie zukommen, wie z. B. die ISF: Vermögenssteuer.
Die Steuervorteile der Vermietung Ihrer Immobilienobjekte
Unter dem direkten Besteuerungssystem, können Sie vom Einkommen alle davon abhängigen Nebenkosten des Objektes absetzen, z. B. :
• die Zinsen und Ausgaben, die aus dem Kaufkredit resultieren;
• die Ausgaben, die für Instandhaltung, Reparation und Renovierung benutzt werden, genauso wie die Darlehenszinsen für Erhaltung, Verbesserung oder Reparaturen der Unterkunft;
• die Ausgaben für die Hausverwaltung, Hausbetreuung und Versicherungsschutz bei Nicht-Erhaltung der Mieteinkünfte.
Nach Abzug dieser Kosten,
• wenn die Mieteinnahmen höher als die absetzbaren Kosten sind, wird die Differenz den verschiedenen Steuern unterworfen, z. B.: Einkommenssteuer, Solidaritätssteuer, persönliche Einkommenssteuer, usw.
• wenn die Kosten höher als die Mieteinnahmen sind, werden Sie einen so genannten ‘Grundbesitzdefizit’ haben, welcher von Ihren steuerpflichtigen Einkünften für das laufende Jahr bis zu einem Limit von 10.700 € abgezogen werden kann oder bis zu weiteren 10 Jahre übertragen werden kann. Um von diesem System zu profitieren, müssen Sie ein Objekt über einen Zeitraum von mindestens 3 Jahren vermietet haben, gerechnet ab dem Jahr, in dem Ihr Defizit abgezogen worden ist.
Besteuerung auf Immobilienwertzuwachs
Wenn eine Person Ihre Immobilie verkauft, wird der reale Wertzuwachs auf das zu versteuernde Einkommen zugerechnet. Der Notar ist verpflichtet, diese Steuer auszurechnen und sie an den Staat abzuführen.
Steuerpflichtige Wertzuwächse
Steuerpflichtige Wertzuwächse sind diejenigen, die Sie bei dem Verkauf Ihrer Immobilie, bei einer Weitergabe von Immobilienanteilen mit oder ohne Nutzrechten oder bei Anteilen an einer Immobiliengesellschaft gleich einer SCI oder SCPI erzielen.
Gewisse Objektwertzuwächse sind nicht dem gleichen Steuerberechnungssystem zugeordnet, z. B. diejenigen einer SICOMI (Immobiliengesellschaft für Handel und Industrie).
In welchen Fällen werden Sie von der Wertzuwachssteuer befreit ?
Sie zahlen keine Abgaben für den Wertzuwachs, wenn :
• der verkaufte Grundbesitz Ihr Hauptwohnsitz (einschließlich seiner dazugehörigen Nebengebäuden) ist;
• Sie ihren Grundbesitz infolge einer Enteignung verkaufen und den Wertzuwachs für den Kauf eines neuen Grundbesitzes benutzen ;
• Sie länger als 15 Jahre Eigentümer dieses Objektes waren;
• wenn Sie eine Altersrente oder eine Invalidenrente erhalten;
• der Verkaufspreis niedriger als 15.000 € ist.
Worauf müssen wir bei Grundstücken achten ?
Bei der Auswahl des Grundstücks beachten Sie
· die Orientation (Süd-West kriegt am meisten Sonne)
· die Hauptwinde
· die natürlichen Schutzvorrichtungen wie Hecken, Baumreihen, Hügel
· die Sicht und deren Verbaubarkeit, ersichtlich im PLU, plan local urbanisme, einem Flächennutzungs- und Bebauungsplan, den über 80 % der Gemeinden aufstellen
· die Infrastruktur (Geschäfte, ärztliche Versorgung usw.) der Ortschaft; wichtig auch die Schulen: wenigstens eine école maternelle sollte vorhanden sein, da ansonsten die arbeitsfähige, junge Bevölkerung wegzieht und die Gemeinde nach und nach veraltet. Das führt auch zur Schließung der verbleibenden Geschäfte und Cafés.
· die störenden Umwelteinflüsse
· die Bodenstruktur (Lehmböden arbeiten wie Schwämme in den sich abwechselnden Regen- und Trockenperioden)
· die Lage außerhalb von Überschwemmungszonen
· die Nähe zu Denkmälern wie Kirchen oder Schlössern, die eingetragen sind (CMH oder ISMH, unter 500 m Distanz gelten besondere Bauvorschriften
· die Erschließungskosten (lotissements sind bereits erschlossen)
· die Grundstücksgrenzen, verlangen Sie die Vermessungsunterlagen des Geometers
· die Bebaubarkeit: am besten Sie nehmen dieses Kriterium als auflösende Bedingung in den Vorvertrag auf. Den CU, certificat d’urbanisme, eine Art Vorabgenehmigung der Bebauung, erteilt die mairie oder die DDE, direction départementale de l’équipement, das Bezirksamt der Baubehörde. Der CU enthält die Rahmenbedingungen für Bauvorhaben innerhalb der Gemeinde, wird spätestens 2 Monate nach Anfrage ausgestellt und gilt 1 Jahr. Wenn Ihr Projekt die Rahmenbedingungen erfüllt, sollten Sie innerhalb dieser Zeitspanne den Antrag auf Bauerlaubnis (permis de construire) einreichen, dem dann auch entsprochen werden muß.
Auch für einen Grundstückskauf schließen Sie zuerst einen Vorvertrag.
Ein Wort noch zum lotissement:
Es handelt sich um ein vormals landwirtschaftliches oder natürliches Grundstück, das ein lotisseur kauft und für das er Bauerlaubnis erhält. Er teilt es in 500 m² bis 5000 m² große Bauparzellen auf, erschließt diese mit Straßen, Energie- und Abwassersystemen und verkauft sie einzeln oder en bloc. Der lotisseur unterliegt einer eigenen Gesetzgebung. Falls Sie über baufähiges Land zum Beispiel innerhalb der Gemeindegrenzen verfügen, können sie alle 10 Jahre zwei Bauparzellen verkaufen, ohne in die Kategorie lotisseur zu fallen.
Welche Vorteile hat ein Wohnsitz in Frankreich ?
· Die Deutschen sind beliebt. Die beiden Staaten sind so miteinander verwachsen, daß Franzosen es fast schon als unhöflich empfinden, Deutsche als étrangers (Ausländer) zu bezeichnen. Zu Schweizern und Österreichern besteht eine weniger intensive Beziehung – beide Völker treten jedoch auch zahlenmäßig schwächer auf.
· Zur Zeit kommen nämlich über 15 Millionen Deutsche nach Frankreich. Die Deutschen stellen die meisten der über 70 Millionen Touristen jährlich, die Frankreich zum attraktivsten Urlaubsland der Welt machen, mit Spanien und den USA.
· Das Land ist nah, die Autobahnen bequem, die Züge schnell, das Flugnetz eng. France Télécom arbeitet mit modernsten Anlagen, einen Anschluß bekommt man in einigen Tagen, auch weitab auf dem Land. Die drei Mobilfunkunternehmen kommen gut voran, auch ganz entlegene Provinzen abzudecken.
· Es herrscht politische und wirtschaftliche Stabilität. Kulturangebot und künstlerische Produktion Frankreichs haben Weltrang. Auch wenn die haute culture von Paris ausgeht, bieten die Provinzen ein interessantes Programm.
· Ähnliches gilt für das Gesundheitswesen: die Universitätskliniken und Hospitäler der großen Städte sind menschlich und technisch auf dem neuesten Stand. Auf dem Land hingegen arbeitet das Tandem Landarzt und mobile Krankenschwester äußerst zufriedenstellend und preisgünstig.
· Das Land ist familienfreundlich. Im Krippen-, Vorschul- und Schulsystem können die Kinder ab dem Babyalter ganztägig und kompetent betreut werden. Das erlaubt mehr Frauen, Berufen nachzugehen. Die Kinderfreundlichkeit Frankreichs spiegelt sich in einer 30% höheren Geburtenziffer als in Deutschland wieder.
· Weniger Menschen steht mehr Grund und Boden zur Verfügung. Das Land ist um die Hälfte größer und hat 40 % weniger Einwohner als Deutschland. Die Bevölkerungsdichte beläuft sich auf 106 Einwohner pro Quadratkilometer gegenüber 235 Einwohner pro Quadratkilometer im wiedervereinigten Deutschland. Zudem ballt sich ein Fünftel der Bevölkerung Frankreichs auf 1/50 der Fläche im Pariser Becken. So bieten die Provinzen – vor allem die südlichen – noch mehr Lebensraum und günstige Grundstücke; statistisch verfügt jeder Südfranzose über mehr als 2 ha.
· Trotz südlichen Klimas gibt es genug Wasser, wenige provenzalische Flecken ausgenommen.
· Der Reichtum von über das Land geschütteten Bauwerken ist erstaunlich. Viele überstanden die Kriege der letzten Jahrhunderte unversehrt und warten darauf, wiederhergestellt und belebt zu werden.
· Die Behörden haben Wichtigeres zu tun, als einen Innenausbau zu überwachen. Der Denkmalschutz listet nur 5.500 der über 40.000 französischen Châteaux, für die restlichen und die zahlreichen Herrenhäuser und Fermen gibt es keine pingeligen Auflagen. Die meisten Beamten sind umgänglich und hilfsbereit, Alltägliches erledigt der Rathaussekretär.
· Nachbarschaftliche Beziehungen gestalten sich dank der Weite des Landes und der Mentalität seiner Bewohner entspannt. Überwachung, Streit und Denunziation kommen selten vor, dafür werden Neuankömmlinge freundlich aufgenommen. Die Liberté können Sie als erste der französischen Tugenden auf jeder Münze nachlesen.