par proprietes_exclusives 
La loi Carrez du 18 décembre 1996 a pour objectif d’améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété.
L’article de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli :
“Art. 46 – Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut-être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse de vente ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure à de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un a à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance”. Le décret 97-532 du 23 mai 1997 porte la définition de la superficie privative d’un lot de copropriété :
Art. 4-1 – La superficie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures des portes et fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Art. 4-2 – Les lots ou fraction de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.”
| Diagnostic | Biens concernés | Validité | Objet | Textes de référence |
| Superficie Loi Carrez | Logements en copropriété | Illimitée | Informer les acquéreurs sur le superficie de leur futur logement | loi du 18/12/1996 décret du 23/05/1997 |
| Exposition au plomb | Tous les logements construits avant le 01/01/1949 | Illimité si aucune trace de plomb. 1 an (vente) 6 ans (location) présence de plomb | Détecter la présence de peinture et autres éléments contenant du plomb Dispositif de lutte contre le saturnisme | Code de la santé publique : art. 1334-1 à 13 décret du 25/04/2006 arrêté du 25/04/2006 décrets des 05/09/2006 & 21/12/2006 |
| Amiante | Tous les logements construits avant le 01/07/1997 En copropriété : les parties privatives | Illimitée | Détecter la présence de produits et de matériaux contenant de l’amiante | Code de la santé publique : art. I. 1334-14 & suivants arrêté du 22/08/2002 du 02/12/2002 décret du 29/07/2004 & du 05/09/2006 |
| Termites | Tous bâtiments situés dans une zone infestée délimitée par arrêté préfectoral | Moins de 6 mois | Détecter la présence de termites | loi du 08/06/1999 CCH art. 133-4 à 6 & R 133-1 à 7 décret du 03/07/200 circulaire du 23/03/2001 décrets des 05/09/2006 & 21/12/2006 arrêté du 29/03/2007 |
| ESRIS Etat des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols | Bien bâti ou non situé dans une zone définie couverte par un plan de prévention des risques | Moins de 6 mois | Informer acquéreurs (et locataires) sur les risques existants à proximité | décret n°2005-134, art.4 |
| Performance énergétique | Tous les logements et autres bâtiments | Moins de 10 ans | Attirer l’attention des acquéreurs (et locataires) existants à proximité sur les consommations du logement et les émissions de gaz à effet de serre | loi du 09/12/2004 CCH : art. L 134-1 à L 134-5 décret du 14/09/2006 arrêté du 15/09/2006 décret du 21/12/2006 arrêté du 03/05/2007 |
| Electricité | Tous les logements de plus de 15 ans (en copropriété : seulement les parties privatives) | Moins de 3 ans | Détecter les risques pour la sécurité des occupants | loi ENL – art. L 134-7 Décret n° 2008-384 du 22 avril 2008 |
| Gaz | Tout logement de plus de 15 ans (en copropriété : seulement les parties privatives) | Moins de 3 ans | Détecter les risques pour la santé et la sécurité des occupants | ordonnance du 08/05/2005 loi ENL du 13//07/2006 CCH : art. L 134-6 à 9 décret du 14/09/2006 & du 21/12/2006 arrêté du 06/04/2007 |
En résumé, ce dossier de diagnostics techniques regroupe, selon la nature du bien, sa date de construction et sa localisation les documents suivants :
– l’attestation comportant distinctement la mention de la superficie de la partie privative (métré « Loi Carrez »),
– l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans les matériaux utilisés si le bien dépend d’un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997,
– le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP), si le bien dépend d’un immeuble à usage d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949,
– l’état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages si le bien dépend d’un immeuble situé dans une zone infectée et délimitée par un arrêté préfectoral,
– l’Etat de l’Installation Intérieure de Gaz (EIIG), si le bien dépend d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation de plus de 15 ans,
– l’Etat de l’Installation Intérieure d’Electricité (EIIE), si le bien dépend d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation de plus de 15 ans,
– l’Etat des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS), si le bien dépend d’un immeuble situé dans une zone couverte par un plan d’exposition aux risques naturels, miniers et technologiques,
– l’état relatif à la présence ou non de mérules, si le bien dépend d’un immeuble situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral,
– le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), si le bien est clos, couvert et affecté à l’habitation et qu’il dispose d’une installation de chauffage, de climatisation ou de production d’eau chaude,
– le diagnostic établi à l’issue du contrôle de l’installation d’assainissement non collectif également appelé assainissement autonome ou individuel (fosse septique…) si le bien est à usage d’habitation et qu’il n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement.
LES DOCUMENTS RELATIFS A LA COPROPRIETE :
Certains documents spécifiques à la copropriété doivent être transmis à l’acquéreur à l’établissement du compromis de vente. Ils concernent l’organisation et la situation financière de la copropriété.
Les documents concernant l’organisation de l’immeuble :
– le règlement de copropriété, ainsi que tous les actes le modifiant s’ils ont été publiés,
– l’état descriptif de division, ainsi que tous les actes le modifiant s’ils ont été publiés,
– les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années,
– le carnet d’entretien de l’immeuble délivré par le syndic.
Les informations concernant la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
– le montant des charges courantes (eau, électricité…) du budget prévisionnel au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
– le montant des charges hors budget (travaux) au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
– s’il existe, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation à ce fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.
Sauf lorsque le syndicat comporte moins de 10 lots et à un budget prévisionnel moyen sur une période de trois années consécutives inférieur à 15.000 €, le vendeur doit en outre communiquer :
– les sommes pouvant rester dues par lui au syndicat de copropriétaires,
– les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur,
– l’état global des impayés de charges au sein de la copropriété,
– la dette du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des fournisseurs.
Ces informations peuvent être obtenues auprès du syndic de la copropriété.
La loi ALUR précise expressément que lorsque, ces documents ou certains d’eux ne sont pas annexés au compromis de vente, notifié conformément à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, le délai de rétractation de 10 jours ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.