Le Notaire et les Frais de Notaire

I – Estimation des frais de Notaire
Ils sont pris en charge par l’acquéreur

On ne soulignera jamais assez l’importance du notaire et sa place essentielle dans toutes vos démarches. Le notaire doit absolument vous conseiller et vous informer sur toutes les formalités à remplir.Sachez que vous avez tout intérêt à vous faire assister par votre propre notaire car cela n’entraîne aucun frais supplémentaire et votre notaire pourra vous aider en cas de litige. Lorsque deux notaires interviennent sur la même opération, les frais sont partagés entre eux et donc le coût supplémentaire sera nul.Prenons l’exemple d’un retard éventuel dans le déboursement des fonds par votre banque qui vous empêche de signer l’acte malgré le délai imparti. Si vous avez votre propre notaire, il se chargera de trouver un accord avec le notaire du vendeur en obtenant un délai supplémentaire de quelques jours. Si, au contraire, vous faites appel au même notaire que le vendeur, vous courrez le risque de ne pas être accompagné dans cette demande et qu’elle soit donc refusée.
Par ailleurs, il peut être intéressant pour vous de demander un devis détaillé à votre notaire avant la signature de l’acte. Bien souvent les frais réels sont supérieurs à l’estimation qui vous a été fournie et vous risquez d’être contraint de faire un chèque personnel en dernière minute.
En résumé, ne signez jamais un document sans avoir consulté votre notaire, vous éviterez des erreurs dont les conséquences peuvent être graves.

L’enregistrement et la publication de la vente sont obligatoire au fichier immobilier.

II – Les frais de Notaire

Les frais de notaire sont d’une triple nature :
– les honoraires qui rémunèrent le travail du notaire et de ses collaborateurs,
– les droits dus au Trésor dont le notaire est le collecteur,
– les débours qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l’Etude qui sont nécessaires pour la réalisation d’une affaire (cadastre, hypothèques, géomètre).

Ainsi seule la première catégorie de frais correspond à la rémunération du notaire, les deux autres sont perçues pour l’Administration fiscale, ou liées à des frais encourus par le notaire.

III – Les honoraires du Notaire

Ils sont fixés par décret et sont les mêmes qu’il s’agisse d’un logement ancien ou d’un logement neuf.
Les taux varient en fonction de la tranche du prix de vente. Ainsi le prix du logement est sectionné en diverses parties et à chacune d’entre elles correspond un pourcentage d’honoraires de notaire : Prenons l’exemple d’une maison d’habitation d’une valeur de 120.000 €, les honoraires du notaire se monteront à : Ces honoraires sont calculés en proportion du prix de vente du bien et seront donc appelés “honoraires proportionnels”. Il s’y ajoute différents honoraires liés à la réalisation de l’opération immobilière et dont vous trouverez la description ci-dessous. On notera ainsi que les frais de notaire varient entre :

• 1,37% pour un bien d’une valeur de 90.000 €,
• 1,16% pour un bien d’une valeur de 200.000 €,
• 1,06% pour un bien d’une valeur de 500.000 €.

IV – Les honoraires annexes du Notaire 
Compte tenu des faibles montants unitaires de ces honoraires annexes, nous ne vous donnons pas ici la description précise de chacun de ces frais, mais plutôt un exemple concret sur l’achat d’un bien d’une valeur de 120.000 €. Vous avez ainsi une estimation des différents frais que vous êtes susceptibles de devoir payer.

V – Les débours du Notaire
Les débours du notaire sont des frais que celui-ci doit payer à des tiers, là encore leur montant unitaire est relativement faible.

VI – Les taxes applicables

1 – Taxes exigibles sur l’achat d’un logement ancien

• le droit départemental d’enregistrement (3,80%)la taxe communale (1,20%)
• les frais d’assiette (2,50% de la taxe départementale, soit 0,09%)Les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l’acte augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l’acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Ils doivent être payés avant l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement.

2 – Taxes exigibles sur l’achat d’un logement neuf

Définition : est considéré comme neuf au sens fiscal un logement (maison individuelle ou appartement situé dans un immeuble collectif) achevé depuis moins de 5 ans et n’ayant pas encore fait l’objet, depuis son achèvement, d’une première mutation consentie à une personne n’ayant pas la qualité de marchand de biens.
La vente d’un logement dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à construire est soumise :

• à la TVA (au taux de 20 %)
• à la taxe de publicité foncière (au taux de 0,6 %)

Les frais d’hypothèque

Les frais d’hypothèque sont équivalents à 2% du montant du prêt. C’est une prise de garantie d’hypothèque. Dans ce cas, il faudra aussi rémunérer le conservateur des hypothèques à hauteur de 0,05% du prix de vente pour l’inscription hypothécaire et 0,10% pour la radiation de l’inscription.

GARANTIES & assurances à la prise de possession de votre bien, acheté NEUF
La loi Spinetta du 04 janvier 1978 spécifie le régime des garanties spécifiques au domaine de la construction immobilière. Elle est fondée sur le principe de la responsabilité présumée du constructeur envers le maître d’ouvrage, (personne ayant commandé les travaux – dans la plupart des cas, le propriétaire).
A partir de la date de la réception trois types de garantie en découlent :

Garantie de parfait achèvement pendant une durée de un an
Elle couvre tous les défauts de construction, ceux mentionnés dans le PV de réception, et tous les dommages signalés, par courrier en recommandé avec accusé de réception, pendant une période d’un an à compter de la réception. La nature des désordres est indifférente. Toutefois, cette garantie ne couvre pas les vices apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves lors de la réception.

Garantie de bon fonctionnement pendant une durée de deux ans, “garantie biennale” biennale”
Elle couvre tous les vices apparaissant sur les éléments dissociables et démontables de l’ouvrage, c’est à dire tous les éléments dont le remplacement s’effectue sans détériorer leur support. (Par exemple : volets, robinetterie, portes, interphone, chaudière, …)

Garantie décennale pendant une durée de dix ans
Elle couvre tous les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage, elle joue également pour les vices concernant le bien ou l’un des éléments faisant partie intégrante des ouvrages de viabilité, fondation, ossature, de clos et de couvert ainsi que les éléments qui rendent impropre l’ouvrage à sa destination première.
Afin de simplifier la mise en oeuvre de la garantie décennale, le législateur a institué une assurance dommages-ouvrages, souscrite OBLIGATOIREMENT par le maître d’ouvrage, et une assurance responsabilité professionnelle OBLIGATOIRE, elle aussi, pour tous les intervenants de la construction, (architecte, constructeur, vendeur, entrepreneur, …) Frais lors de l’achat ou de la construction.

Hypothèque
Si l’achat est financé par un prêt immobilier, la banque prendra une hypothèque sur le bien acheté. L’hypothèque doit être constatée par un acte notarié, l’emprunteur doit alors payer certains frais.
Le coût de l’hypothèque comprend, d’une part du salaire du Conservateur des hypothèques égal à 0.05% du montant du prêt majoré de 20%, d’autre part, les émoluments du notaire hors taxes qui sont proportionnels au montant du prêt, et varient en fonction de la tranche dans laquelle se situe le montant :

Il y a également des frais divers qui s’élèvent à environ 300 €.

Caution
La caution est une personne physique ou morale qui garantit à la banque le paiement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. La caution est, en général, proposée par une société spécialisée, et les tarifs dépendent du choix de la société. Le coût d’une caution s’élève à environ 1 à 3 % du montant du prêt.

Assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d’ouvrage, couvre les désordres dus au titre de la garantie décennale, elle a pour objet de garantir le paiement des travaux de réparation de nature décennale.

Taxes d’urbanisme
Lors de la délivrance du permis de construire, PC, les collectivités locales peuvent réclamer diverses taxes, qui sont toutes calculées en fonction de la surface de plancher.

Taxe Locale d’Équipement
La TLE, applicable dans toutes les communes de plus de 10.000 habitants, et dans toutes celles de la région parisienne. La TLE peut aussi être décidée par le conseil municipal. Cette taxe a pour objectif de permettre le financement des équipements urbains par les collectivités locales. Elle est proportionnelle à la SHON (Surface Hors Œuvre Nette), et égale à :
TLE = SHON * Valeur au m² (fixée par les pouvoirs publics) * % décidé par la mairie (compris entre 1 et 5 %).
A cette TLE s’ajoute dans les communes de l’Ile de France une contribution complémentaire de 1%, calculée en général comme la TLE. Les modalités de versement, (aussi simple que le mode de calcul !!), sont les suivantes : la moitié 18 mois après la date de délivrance du permis de construire, PC, et l’autre moitié 36 mois après la date de délivrance du PC.

Taxe départementale pour le financement des Conseils en Architecture Urbanisme et Environnement (CAUE)
Cette taxe est laissée au libre arbitre des départements, qui décident de la mettre en œuvre, ou pas, elle s’élève à 0.3% de la valeur forfaitaire ayant servie au calcul de la TLE .

Taxe pour dépassement du Coefficient d’Occupation des Sols (COS)
Certaines communes autorisent, moyennant une taxe, un dépassement du COS. Il faut se renseigner en mairie pour savoir si le dépassement du COS est autorisé, et connaître le coût de cette taxe.

Taxe départementale des espaces naturels sensibles
Destinée à mettre en oeuvre une politique de protection des espaces dits sensibles, cette taxe perçue par le département a un montant compris entre 1 et 2% de la valeur forfaitaire établie pour le calcul de la TLE. Frais lors de la vente (le cas échéant).

Paiement de la TVA
Si la revente d’un bien immobilier intervient avant la fin des travaux, ou avant une période de 5 ans suivant l’achèvement, la vente sera soumise à la TVA au taux de 19,60 %, elle sera payée par le vendeur au moment de la signature de l’acte définitif chez le notaire. L’acquéreur, dans ce cas, ne sera redevable que des “frais de notaire réduits”. Le vendeur a toutefois la possibilité de déduire la TVA payée pendant cette période de 5 ans, ou avant l’achèvement. Le prix de vente est considéré comme un prix TTC, ce qui permet de calculer le prix Hors Taxe, (HT), et donc d’en déduire le montant de la TVA.

Mainlevée d’hypothèque
En cas de revente si le prêt, consenti par la banque pour l’achat de ce bien, n’est pas totalement remboursé, et que le prêt était garanti par une hypothèque, il y a lieu de lever cette hypothèque. Les frais de mainlevée, sont de 1% du montant total du prêt, hors les émoluments du notaire.